На рынке торговой недвижимости Москвы строится немало крупных объектов, но их количество все же недостаточно, чтобы обеспечить потребности столицы. Из-за переноса открытия объектов более половины современных ТЦ в прошлом году не приняли посетителей, а значит, шансов на пересмотр арендных ставок в сторону уменьшения в самое ближайшее время у арендаторов практически нет. Впрочем, аналитики прогнозируют, что ситуация начнет меняться.

В Москве успешно работают концептуальные ТЦ с хорошим подбором арендаторов. Столичные рынки - Москва и Санкт-Петербург - имеют наиболее высокий рейтинг инвестиционного климата 1В (RA Expert), соответствующий высокому потенциалу и умеренному риску. Пока еще столица лидирует и в стоимости проданных объектов. В остальном вектор движения сместился в регионы, а ввод ТЦ в Москве резко замедлился.

Одной из тенденций 2007 года, начало которой было положено еще в 2006 году, стала задержка сроков ввода ТЦ. Уже в первом полугодии прошлого года, по данным консалтинговой компании Praedium, наблюдалось замедление темпов прироста торговых площадей - по сравнению с аналогичным периодом 2006 года темпы роста сократились на 42,7%, что было вызвано переносом сроков ввода в эксплуатацию заявленных торговых объектов: из 14 заявленных объектов было сдано 8. По данным Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko (C&W S&R), за 2007 год в эксплуатацию было введено всего 11 качественных ТЦ (GLA - свыше 4 тыс. кв. м) c торговой площадью 240 тыс. кв. м. Первоначальный срок ввода в эксплуатацию многих проектов (больше половины заявленных) был перенесен на 2008 год, что обострило проблему недостатка качественных торговых площадей.

Игроки по-разному оценивают эту тенденцию. В принципе строительство может задерживаться по разным причинам: задержки с оформлением земли, дороговизна земли, что ставит будущий проект в весьма непростое положение и заставляет девелоперов завышать ставки аренды, сложности с энергообеспечением, проблемы с финансированием и прочее. Ряд аналитиков считают, что в целом изменение сроков строительства ТЦ означает повышение профессионализма девелоперов, которые лучше начинают понимать, какое количество времени понадобится на тот или иной процесс девелопмента. Ведь девелопер начинает с эскизного проекта, то есть, по сути, с «декларации о намерениях», так как прежде чем проект получит реальные очертания, необходимо, чтобы идею одобрили и поддержали якорные арендаторы. Но, к сожалению, пока еще часть проектов «тормозят» практически в завершающей стадии строительства, и для ретейлеров – арендаторов торговой галереи постоянный перенос сроков ввода ТЦ означает убытки.

Доля свободных помещений в Москве остается на низком уровне. «Сохраняется очень высокий спрос на качественные торговые помещения, о чем свидетельствует то, что все введенные в 2007 году торговые центры были полностью сданы еще до момента открытия, - говорит руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина. - По-прежнему наблюдается нехватка качественных торговых площадей, уровень вакантных площадей не изменился и составляет менее 1%».

Концепция, близкая к идеальной. В 2007 году на столичном рынке было введено несколько крупных объектов, в числе которых ТРЦ «Щука», вторая очередь ТРЦ «Глобал Сити», «Мосмарт», вторая очередь «Мега Белая Дача». «Обозначилась тенденция к увеличению масштабности проектов, появились новые форматы ТЦ, - говорит вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. - Необходимо также отметить продолжающуюся тенденцию размещения торговых центров в составе жилых и многофункциональных комплексов». Все чаще игроки рынка говорят о комплексном развитии территорий – в Москве этому способствует выведение промышленных объектов за черту города и освобождение под коммерческую недвижимость довольно крупных участков, расположенных в относительной близости к центру. Так, в августе 2007 года банк «Глобэкс» привлек $100 млн инвестиций, которые вместе с собственными средствами будут использованы для реализации проекта МФЦ на месте часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте. Общая площадь торговой части комплекса составит более 60 тыс. кв. м. Открытие намечено на 2010 год.

В марте 2007 года компания «ПАТЕРО Девелопмент» приступила к реализации одного из самых значимых столичных проектов – ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», который находится на северо-востоке Москвы, рядом с проспектом Мира и Четвертым транспортным кольцом. Общая площадь ТРЦ – 241 тыс. кв. м. Арендопригодная площадь составит 170 тыс. кв. м, число арендаторов - порядка 370 магазинов (для сравнения, открывшийся в Москве в 2007 году ТРЦ «Европейский» собрал более 120 арендаторов). В зоне охвата ТРЦ проживает 1 млн 903 тыс. человек. По планам, ТЦ откроется в 2009 году.

На месте бывшего завода «Изолятор» на Ленинградском проспекте началось строительство делового комплекса с офисами класса «А», общая площадь проекта – более 70 тыс. кв. м, подземная парковка рассчитана на 1157 машиномест. Девелопер проекта английская компания Alcon Development инвестирует в проект $200 млн. Эксклюзивный консультант - компания Jones Lang LaSalle.

Столичные власти и РЖД планируют возведение на территории завода им. Войтовича, на участке в 7,85 га, расположенном на шоссе Энтузиастов, рядом со станцией метро «Площадь Ильича», торгово-офисного центра площадью 260 тыс. кв. м. В качестве заказчика, инвестора, генерального подрядчика выступает многопрофильная корпорация Mirax Group.

По темпам нового строительства Москва опережает многие столицы европейских стран, тем не менее все еще наблюдается недостаток качественных торговых площадей. Показатель обеспеченности качественными торговыми площадями на тысячу жителей, по данным C&W S&R, уже достиг 180 кв. м, но все еще ниже аналогичного показателя в большинстве европейских столиц. «В 2007 году стало очевидным, что рынок торговой недвижимости имеет волновой поступательный характер развития, - говорит управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. - Первая волна захлестнула столицы, вторая - крупные региональные центры, третья – небольшие, но перспективные регионы». В Москве волнообразный характер движения проявляется в движении из центра за МКАД. При этом аналитики обращают внимание, что новое строительство смещается на территории, прилегающие к Третьему транспортному кольцу (ТТК), и за его границы, в спальные районы города. В феврале этого года в Москве началось строительство Четвертого транспортного кольца. Работы ведутся в Восточном административном округе на участке между шоссе Энтузиастов и Щелковским шоссе. На пересечении магистралей с ТТК, между ТТК и будущим Четвертым транспортным кольцом заявлено довольно много проектов.

Активный игрок на столичном рынке коммерческой недвижимости - холдинг «Дон-Строй», ранее работавший на рынке жилья. Развитием этого направления в рамках холдинга занимается компания «ДС Девелопмент». ТРЦ «Щука» - первый проект компании в сегменте торгово-развлекательных центров, также полным ходом идет строительство бизнес-центров и многофункциональных центров, первый из которых откроется уже в этом году. В планах – порядка 20 проектов, в числе которых ТЦ «Сокольники» (25 тыс. кв. м, будет расположен в стилобатной части жилого комплекса), ТЦ «На Беговой» (20 тыс. кв. м) и др. В третьем квартале 2008 года планируется завершение строительства МФК «Метрополис» (девелопер - Capital Partners) площадью около 300 тыс. кв. м, в составе которого - офисный, торговый и развлекательный центры. МФК расположен на Ленинградском шоссе, поблизости от станции метро «Войковская», в 10 минутах езды от центра города и 18 км от аэропорта «Шереметьево-2». 50% ТЦ «Метрополис» приобрела компания Rodamcо - владелец и УК торговых центров в Европе, которая будет УК всего комплекса. Наиболее активное строительство торговых центров в прошлом году развернулось на юге и востоке Москвы. В ЮАО, на берегу Москва-реки, по соседству с территорией ЗИЛ строится ТРЦ «Ривер Молл» (250 тыс. кв. м). Девелопер проекта – компания «Кузнецкий мост Девелопмент». Концепцию ТРЦ разработала компания Colliers International совместно с архитектурной компанией RTKL, генеральный проектировщик - «Архитектурная мастерская Сергея Ткаченко». По словам президента компании «Кузнецкий мост Девелопмент» Бориса Шемякина, согласно планам реконструкции промышленных зон, на территории ЗИЛа будет построен крупный жилой комплекс, и первый шаг в этой работе - Нагатино Лэнд. «В 100 м от ТРЦ будет построен дублер Вашавского шоссе, - говорит Борис Шемякин. - В ближайших планах правительства Москвы – пробивка набережной и улучшение транспортной ситуации на ТТК». Пока ТРЦ «Ривер Молл» занял единственную площадку, которая имеет выход к реке, чем девелопер воспользовался в полной мере: запланировано строительство рекреационной зоны и детского развлекательного парка, у ресторанов будут летние веранды с видами на реку и город. Безусловно, нестандартное местоположение требует соответствующих решений. И уже первые из числа названных арендаторов подтверждают это. Подписаны соглашения с компанией Carrefour, который откроет гипермаркет площадью более 10 тыс. кв. м. «Медиа Маркт» разместит магазин на площади около 8 тыс. кв. м, заключен договор с компанией «Космик», в финальной стадии находится подписание договора с оператором 14-зального кинотеатра – компанией «Синема Парк». В торговой галерее разместится порядка 210 магазинов. В ТРЦ «Ривер Молл» будет создана большая зона развлечений, в том числе каток. По словам президента компании «Космик» Владимира Анненкова, на 7 тыс. кв. м разместится центр для активного отдыха всей семьи: 30 дорожек боулинга, более 30 бильярдных столов, игротека, порядка 2 тыс. кв. м займут ресторан, кафе, спортбар, генерирующие ежедневный поток порядка 4 тыс. посетителей. А всего предусмотрено порядка 20 точек общественного питания: ресторан, кафе, фуд-корт.

ТРЦ «Ривер Молл» будет иметь самую крупную подземно-наземную парковку в черте города: на 3 тыс. машиномест. Объем инвестиций в проект составит $400 млн, в финансировании проекта принимает участие Банк Москвы, который обеспечил привлечение синдицированного кредита. Планируемый срок окупаемости – 7 лет. «Мы старались создать концепцию, близкую к идеальной, - говорит Борис Шемякин, - поэтому уверены в успехе проекта».

Сохраняется низкий уровень конкуренции между торговыми центрами, но девелоперы и не стремятся к конкурентной борьбе, скорее они пока стараются избежать ее, действуя по принципу – застолбить площадку. Это одна из причин наметившейся в прошлом году тенденции смещения активного строительства ТЦ из Москвы в города Подмосковья. Так, компания «Торговый Квартал» приступила в июле 2007 года к строительству одноименного ТРЦ в г. Домодедово Московской области, выступив девелопером и инвестором проекта. Это первый объект компании в Подмосковье. «Доминион-М» (ГК «Пересвет») заявила о планах строительства в Подмосковье целого ряда ТЦ и ТРЦ в двух форматах – малом и среднем - под брендом «Апрель». ТЦ малого формата торговой площадью до 10 тыс. кв. м, на которой могут разместиться 10-20 магазинов, рассчитаны на обслуживание 40 тыс. человек, проживающих в радиусе до 10 минут ходьбы от ТЦ. Средний формат ТЦ и ТРЦ рассчитан на обслуживание 40-100 тыс. человек, проживающих в радиусе до 10 минут езды на автомобиле. В таких ТЦ могут разместиться от 30 до 50 магазинов на торговой площади до 30 тыс. кв. м. ТЦ «Апрель» уже строятся в Павловском Посаде, Климовске и Обнинске (Калужская область), для городов Сергиев Посад и Электросталь заканчивается разработка концепций объектов, начало строительства намечено на 2008 год. Обширную программу строительства ТРЦ под брендом «Счастливая СемьЯ» реализует компания RIGroup.

Люкс или специфичный формат? «Одной из новых на рынке стала тенденция ориентации объектов на целевые группы с высоким уровнем дохода, развитие сегмента luxury&premium, - отмечает Михаил Гец. - В 2007 году открылись ТЦ в составе МФК «Лоте Плаза», ТЦ «Шереметьевский» и ТЦ «Времена Года»». Развитию этой тенденции способствуют растущие доходы населения и повышенный потребительский спрос на товары класса люкс. Основным инвестором ТЦ «Лоте Плаза» является корейская компания Lotte Group, объем инвестиций в проект составил $200 млн (дальнейшие инвестиции в проект составят, по данным компании, еще $200 млн). «Лоте Плаза» расположен на пересечении Садового кольца и Нового Арбата, в 1,4 км от Кремля. Основной отличительной чертой является многоэтажность - ТЦ занимает восемь этажей (с цокольного по 7-й этаж) 21-этажного здания. Помимо известных брендов в «Лоте Плаза» представлены впервые вышедшие на российский рынок торговые марки корейских товаров премиального сегмента.

Якорным арендатором ТЦ «Времена Года» (общая площадь – 65 тыс. кв. м, торговая – более 24 тыс. кв. м) стал гастроном «Глобус Гурмэ» нового формата, который должен стать зоной гастрономического отдыха и дегустаций. Здесь впервые в Москве представлены три тематических бара – «Бар хамона и сыра» (мясные деликатесы и сыры, вино), «Бар воды» (более 54 видов минеральной воды различных сортов), «Бар устриц и шампанского Veuve Clicquot», а также зона «Шеф-шоу», где планируется проводить мастер-классы ведущих поваров Москвы. Кроме того, в ТЦ «Времена Года» концептуальные рестораны будут иметь отдельные летние площадки с видом на Парк Победы на открытой кровельной веранде ТЦ. Одна из особенностей ТЦ - интерьерная зона, в которой расположились шоу-румы компаний, представляющих элитную недвижимость, частные самолеты, вертолеты и яхты, постоянно действующая экспозиция ведущих мебельных домов и магазины лучших производителей предметов интерьера, аксессуаров для дома, антикварные салоны и арт-галереи. Соответственно продумана особая программа продвижения для гурманов шоппинга и развлечений. Качество созданного проекта уже оценено по достоинству: еще летом его приобрел инвестиционный фонд Ivanhoe Cambridge + Europolis.

УК сети «Городской супермаркет», которая впервые выступила в роли девелопера и инвестора ТЦ, открыла на пересечении Рублево-Успенского шоссе и МКАД ТЦ «Азбука Вкуса» (общая площадь – 5,18 тыс. кв. м). Инвестиции в проект составили порядка $12 млн. В ТЦ разместился самый большой и концептуально новый магазин сети «Азбука Вкуса» площадью 2,2 тыс. кв. м. В супермаркете внедрена новая концепция «Готовим на глазах», предусматривающая приготовление разнообразных блюд по желанию посетителя в его присутствии. Кроме того, в супермаркете работают винный и морской бары, кафе и гриль-бар. В торговой галерее ТЦ размещены магазины Fresh Line, «Иль де Боте», винный бутик «Коллекция вин», салон эксклюзивных подарков и предметов интерьера «Диковина», «Салон необычных цветов», ION, бутик аудио- и видеопродукции «Dеликатесы Stereo», салоны мужской одежды и аксессуаров Cafe Cotton, химчистка «Контраст».

Рынок ищет новые форматы, так как девелоперы готовятся к ухудшению конкурентной ситуации, а ТЦ призван долгие годы приносить прибыль. Большинство заявленных проектов имеют развлекательную составляющую, в результате чего в скором времени развлечения уже не будут являться изюминкой. Аналитики предсказывают в будущем развитие специализированных ТЦ. «В условиях конкуренции каждый девелопер стремится создать ТЦ со своей неповторимой концепцией, чтобы вырваться вперед по посещаемости и лояльности, - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин. - Поэтому в наступившем году будут пользоваться спросом объекты торговой недвижимости с интересной, оригинальной концепцией, высоким уровнем профессионализма работающего персонала, в том числе большое значение имеет их дружелюбие и готовность помочь посетителю».

Специфичный формат нашла компания «Капитал Групп», планирующая построить в столице около 1,3 млн. кв. м торговых площадей. В числе проектов компании - строительство 24 пешеходных торгово-сервисных переходов (ПТСП) на основных магистралях города под торговой маркой Sunflower, общей площадью более 500 тыс. кв. м. В частности, один из таких объектов планируется возвести над станцией метро «Речной вокзал». Объем инвестиций в проект составит $250 млн. Общая площадь - 120 тыс. кв. м. Аналогичные объекты планируется построить у станций метро «Планерная» и «Тушинская». «Возрастающая конкуренция вынудит девелоперов еще более тщательно подходить к разработке концепции, - говорит генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников. - В силу этого возрастет роль высокопрофессиональных консалтинговых компаний, предлагающих глубокие исследования рынка, проработанные методологии, отход от принятых штампов. Востребованы будут проекты «по сути» и «по идее», а не «по форме», как было ранее. Продолжится развитие сложных многофункциональных проектов, а также проектов комплексного освоения территорий».

На новом витке. По данным C&W S&R, оборот розничной торговли в Москве в 2007 году увеличился 2,5 раза по сравнению с 2002 годом и на 10% по сравнению с 2006-м. При этом арендные ставки в Центральном округе за год выросли на 11%, в остальных округах - на 16%. Уровень доходности торговой недвижимости в 2007 году составил 8,75-10,5% и продолжает снижаться. Средневзвешенная арендная ставка в Центральном округе была зафиксирована на уровне $3-3,1 тыс. за 1 кв. м в год. В то время как на северных субрынках арендные ставки постепенно возросли, на юге наблюдался спад. «Заметно также увеличение разницы между ставками аренды в качественных проектах и в проектах со значительными недостатками, - говорит управляющий директор DTZ в России Ферит Йылдырым. - По сути, мы наблюдаем рост арендных ставок в удачных проектах и падение ставок в неудачных».

Средневзвешенные арендные ставки за пределами ТТК достигли $1,3 тыс. за 1 кв. м в год. В большей степени это связано с появлением на рынке новых качественных проектов в данных субрынках. «В Москве в 2008 году начинается новый виток развития ТЦ, - говорит руководитель отдела торговой недвижимости CB Richard Ellis Джеф Кершо. - Истекают сроки аренды в ТЦ, которые были построены много лет назад, и начинается пересмотр арендных ставок. Предполагаю, что и арендаторы, и владельцы зданий будут вести активные переговоры в отношении ставок и условий аренды, когда процент оборота превысит минимальные ставки аренды и продажи перейдут на следующий уровень, что приведет к увеличению процента сданных в аренду площадей. Обе стороны увидят преимущества от такого рода сотрудничества». Конечно, ставки аренды зависят от того, сколько денег соберет конкретный арендатор в определенном ТЦ – больше определенного процента от оборота оператор платить не будет. «В 2008 году часть «традиционных» торговых центров и офисных зданий, введенных в эксплуатацию 5-7 лет назад, начнет испытывать определенные трудности с заполняемостью, - прогнозирует Денис Колокольников. - Арендные ставки могут несколько вырасти, но только на качественные концептуальные объекты, которые по-прежнему будут востребованы».

В то же время достаточно много желающих выйти на перспективный рынок Москвы. По данным ежегодного Международного обзора ритейлеров 2007 года (International Retailers Survey, 2007), подготовленного международными консультантами в сфере недвижимости компании Cushman&Wakefield по заказу Real Estate Publishers (REP) и International Council of Shopping Centers (ICSC), Москва, Санкт-Петербург и Прага возглавили список наиболее привлекательных городов для развития торговли. Обзор составлялся на основе опроса руководящих сотрудников, отвечающих за выход на новые рынки 250 торговых компаний в 23 европейских странах. Лидирующие позиции в списке стран, интересных для экспансии, занимают Россия и ОАЭ. 9% ретейлеров планируют выходить на эти рынки в ближайшие пять лет. Далее в списке приоритетных стран следуют Словакия (6%), Болгария, Словения и Венгрия (5%).

Отдел исследований компании C&W S&R провел в сентябре прошлого года анализ числа посетителей ряда торговых центров. Наиболее посещаемым является ТЦ «Охотный ряд» - 49-62,4 тыс. покупателей в день. Высокий уровень посещаемости у ТЦ «Щука», несмотря на то, что открытие состоялось всего несколько месяцев назад. Одна из причин - удачное месторасположение: в жилой зоне, рядом со станцией метро. Наименее посещаемый - ТЦ «Шереметьевский» (открылся весной 2007 года). Приблизительно на одном уровне по количеству посетителей находятся ТЦ «Ереван Плаза» и ТЦ «Рамстор Капитолий» (открылись в 2006 году). В рамках данного исследования были выявлены и некоторые особенности. Так, ТЦ «Ереван Плаза» чаще посещают мужчины, чем женщины, в то время как в остальных торговых центрах ситуация противоположная. Как считают специалисты, торговым центрам необходимо не менее года, чтобы завоевать постоянную аудиторию. Между тем многие из открывшихся около года назад торговых центров все еще работают над созданием лояльной аудитории.

 ПОЛИНА БУБЕНЦОВА